新鮮人六大租屋要點

更新日期:2006/08/03 23:45

不論是離鄉背景或是獨立生活而發展事業的社會新鮮人,還是剛考上大學的新鮮人,在開展全新的人生之前,必須先搞定的“居住”問題,才是日後安穩工作或就學的基礎,然由契約條文的審視開始,到簽約應約定內容、屋主與二房東的身份辨視、契約的法律效力、房客的法定權益,中信房屋法務資深專員鍾運凱特別提供一些基礎常識,提醒並協助新鮮人們有個成功的開始。

租賃契約的簽定十分重要,由於租賃契約屬於「契約」的一種,所以,除了一般「定型化」契約所明載的制式條款之外,出租人與承租人還必須將兩造間的「特別約定」(例如房租繳付方式,押租金的數額,水、電、瓦斯、公寓大廈管理費等負擔,使用範圍,使用設備項目,維修責任歸屬)詳載於上,以避免日後糾紛。

至於簽約的部份,在簽訂租賃契約之前,最重要的步驟為「檢視簽約人是否為真實屋主」,簽約人若非房屋權狀上之產權所有權人時,承租人應要求簽約人提具屋主的委託証明(可以身份証件及印鑑証明等作為辨視依據),如果是「二房東」則必須要求審閱二房東與屋主間的租賃契約,尤其注意租期與可否轉租的約定,否則屋主可以不承認租賃契約,承租人將失去保障。
在簽訂租賃契約之後,建議可前往法院辦理公證,經公證後的租賃契約具有「買賣不破租賃」的效力,也就是說,即使屋主將房屋轉讓他人(例如買賣、贈與),承租人的權利也不受影響,可以住到租期屆滿。

最受承租人關切的押租金問題,押租金依法不得超過2個月租金,如果超收,超過的部分可以用來抵租金。押租金沒有超收的部分,承租人不能自行主張抵租金。要特別注意按時交付租金,如果是現金交付,記得要房東開收據,如果以金融機構匯款存款的方式,也要將單據留存,避免日後舉證困難。如果承租人積欠2個月租金額,房東依法有權終止租賃契約,一定要在房東正式表示終止契約(例如書信)前,補繳積欠的房租。

以過去眾多糾紛案例“呼籲”並提醒房客務必即時通報房屋的毀損,通常房屋如果發生任何問題需要修繕,除非租約定由房客負擔,否則依法應由房東負責修繕,但房客有立即通知房東的義務,如果因為房客通知得太遲,因此擴大了房屋的損壞,則由房客負責賠償。
此外再提醒一般租賃契約常有約定「房東終止租約時應賠償房客一個月租金」。換句話說,房東只要賠出一個月租金就可以隨時終止租約,要求房客搬家,某些情形下對承租人相當不利。如果承租人希望能確實居住到租期屆滿,不會突然被要求搬遷,最好在簽立租賃契約時刪去這一條,讓房東沒有任意終止租約的權利。

租賃契約內尚有若干事項需加以留意,諸如:房屋座落地點?租金繳付的方式與日期?押租金的額度、繳付及返還方式?承租人可否另行轉租(即二房東)?房屋稅捐之負擔、水電費之負擔與起算時間?房屋發生毀損時,修繕責任如何劃分?現有設施或傢俱之範圍明細與雙方之權利義務?承租人進行改裝(或裝璜)之允諾範圍及恢復要件?當事人雙方對於違約事件之處理原則?等,均務必詳細載明。最後,契約書及跨頁部份需由雙方簽章確認,同時宜準備一式二份,由出租及承租人各執一份為憑,以儘量杜絕紛爭可能發生的機會。
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